Cómo atender a compradores extranjeros en una visita inmobiliaria

En la provincia de Alicante, los extranjeros hicieron el 46,43 % de las compras de vivienda inscritas en el segundo trimestre de 2026, según el Colegio de Registradores. En toda España, los grupos más numerosos de compradores extranjeros ese trimestre fueron británicos, neerlandeses, alemanes, marroquíes, rumanos, italianos, franceses y polacos. Esta guía explica cómo atender a compradores extranjeros en una visita inmobiliaria cuando no hablas su idioma: cinco momentos clave, qué preparar antes de salir y los dos momentos en los que un móvil no basta. Los ejemplos usan Getix Translate, la app de subtítulos en directo que hacemos, pero la lista sirve con cualquier herramienta.

Cómo atender a compradores extranjeros en cinco momentos

Cuando enseñas una vivienda a un comprador extranjero, cinco momentos deciden si sale informado o confundido: la puerta, las estancias, la zona, el dinero y el siguiente paso. Planifica qué decir y qué mostrar en cada uno.

Antes de ir: ¿qué idiomas, qué palabras, qué cobertura?

Decide los idiomas, las palabras y la conexión antes del día: los idiomas de una reunión se eligen antes de empezar y no se pueden cambiar mientras está en marcha.

Pregunta al comprador en qué idioma quiere leer y quién más vendrá, por ejemplo su pareja o uno de sus padres. Getix Translate trabaja con hasta 5 idiomas a la vez, según el plan. Con datos móviles, quédate en dos.

No adivines el idioma por el pasaporte. Estos son los doce grupos más numerosos de compradores extranjeros en España según los registradores, con el idioma que conviene elegir:

Después, prepara las palabras. Añade al glosario de la app los nombres de la urbanización, las calles y las personas. La app se abre en inglés; la pasas a español en «Settings» > «Interface language». En «Ajustes», elige «Inmobiliaria» en «Contexto de la reunión»: trae un paquete de términos como IBI, nota simple y arras, con traducción al inglés, al ruso y al ucraniano. Nuestra página para agencias inmobiliarias muestra la configuración completa.

Por último, la cobertura. Haz el recorrido con el móvil antes de que llegue el comprador y prueba cada estancia que vas a enseñar. Pregunta si el comprador tiene datos móviles en España. Si no, el wifi de la vivienda (con permiso del propietario) o compartir internet desde tu móvil pueden cubrir el hueco.

En la puerta: ¿cómo sigue el comprador la visita en su propio móvil?

Inicia la reunión en tu móvil, envía al comprador el enlace de los subtítulos y deja que elija su idioma: no necesita cuenta ni instalar nada.

1. En tu móvil, elige los idiomas. Si nadie quiere transcripción, elige ahora, antes de empezar, «No guardar» en «Ajustes» > «Guardar transcripciones».
2. Pulsa «Reunión en sala» («el micrófono escucha a todos») y permite el micrófono cuando el navegador lo pida.
3. Copia el enlace para espectadores y envíaselo por mensaje al comprador y a su pareja.
4. El comprador lo abre, elige idioma y lee. Los subtítulos pueden ir en cualquiera de los 60 idiomas, polaco y sueco incluidos; los botones, de momento, están en inglés, español, francés, rumano, ruso o ucraniano.
5. Di que los subtítulos en directo están activos y si el texto se guarda.
6. Mantén abierta la pantalla de Getix Translate. En segundo plano, el móvil pausa el micrófono, así que usa otro dispositivo para fotos y documentos.

Lleva el móvil en la mano, con la pantalla hacia arriba, entre tú y el comprador, y acércaselo un poco cuando hable. Tú lees sus palabras en español en tu pantalla y él lee las tuyas en la suya.

Estancia por estancia: ¿cómo hablar para que los subtítulos te sigan?

Di un dato por frase, termínala y haz una pausa: la traducción aparece poco después de que acabe la frase, y las frases cortas llegan enteras.

• Habla por turnos. Cuando dos personas hablan a la vez, se pierde parte de lo dicho. Es un límite del reconocimiento de voz, no un ajuste.
• Un idioma por frase. «La terraza es very sunny» puede mandar las primeras palabras a la columna equivocada. Di la frase entera en español o entera en inglés.
• Cuidado con la estancia. Las habitaciones vacías hacen eco, en las terrazas sopla el viento y puede haber obras al lado. Pasan menos palabras, así que acerca el móvil a quien hable.
• Nombra bien los lugares. Da las distancias en minutos y di el nombre de la playa, del colegio y de la parada del autobús. Un nombre que los subtítulos escriben mal una y otra vez va al glosario.

El comprador puede pasarse al inglés para una pregunta, siempre que el inglés sea uno de los idiomas que elegiste.

Precio, gastos e impuestos: ¿por qué decirlo y luego enviarlo?

Di cada cifra una vez, enséñala por escrito y vuelve a enviarla después de la visita, porque en números, nombres y fechas es donde más falla la traducción con IA. La IA se equivoca; el original siempre está a la vista.

Las cifras por las que suelen preguntar:

• El precio y lo que incluye.
• La cuota de comunidad y cualquier derrama que los propietarios ya hayan aprobado.
• El IBI anual: pide al vendedor el último recibo.
• El impuesto de la compra. En la Comunitat Valenciana, la vivienda de segunda mano paga ITP, y la nueva comprada al promotor paga IVA, con AJD por la escritura, según la Agència Tributària Valenciana. Envía al comprador la página oficial, no un tipo de memoria.
• Notaría y Registro de la Propiedad, que cobran según aranceles oficiales.

Explica cada término una vez con palabras sencillas y luego úsalo siempre igual. Nuestro glosario inmobiliario define cada uno, con su fuente oficial.

Después de la visita: ¿cómo confirmar el siguiente paso?

Envía el mismo día un resumen breve por escrito, en español sencillo o en inglés con la traducción debajo, para que el comprador lo compruebe en su idioma y tú conserves el original.

• El inmueble: dirección o referencia.
• Las cifras: precio, cuota de comunidad, IBI anual.
• Los documentos: plano, certificado energético, nota simple.
• El siguiente paso y su fecha: una segunda visita, una videollamada o una oferta.

La calificación energética tiene que aparecer en los anuncios de venta, y al contrato de compraventa se adjunta una copia del certificado registrado (Real Decreto 390/2021, artículo 17). Si guardaste la transcripción, descárgala y compara tus cifras con ella; el comprador también puede guardar el texto desde su móvil. Antes del siguiente comprador, pulsa «Nuevo enlace» para que el enlace de hoy deje de funcionar. Si el comprador ya ha vuelto a su país, puedes hacer la siguiente visita por videollamada.

¿Cuándo no basta con un móvil?

Para el contrato de arras y la escritura en la notaría, un móvil no basta: son momentos para una persona que interprete y un abogado que explique.

• En la notaría. Según el artículo 150 del Reglamento Notarial, si una parte no entiende el idioma de la escritura y el notario no puede explicársela, interpreta una persona elegida por esa parte, que también firma la escritura. Mira a quién necesita el comprador en cada paso de la compra.
• Las arras. Es un contrato privado con dinero en juego: si las arras permiten desistir, el comprador que se echa atrás pierde la señal y el vendedor que se echa atrás la devuelve duplicada (Código Civil, artículo 1454). Que se lo explique al comprador su propio abogado, en un idioma que entienda. No lo traduzcas tú.

A veces conviene otra opción. Un compañero que hable el idioma del comprador es la opción más sólida. Para dos personas que hablan por turnos en una sala tranquila, puede bastar una app del móvil: la Traducción instantánea de Google Traductor incluye polaco, sueco y ucraniano. Antes de fiarte de los auriculares, mira la lista: el 1 de noviembre de 2026, la traducción en tiempo real de Apple con AirPods cubría nueve idiomas, sin polaco, sueco, neerlandés ni ucraniano. Getix Translate necesita conexión a internet en tu móvil y en el del comprador.

Cuando tres o cuatro personas leen cada una en su idioma, los subtítulos por enlace encajan bien: nuestra página para agencias inmobiliarias muestra cómo lo organiza una agencia.

Preguntas frecuentes

¿Cómo hace una visita un agente inmobiliario con un comprador polaco que no habla español?

Elige español y polaco antes de empezar. En la puerta, envía al comprador el enlace de los subtítulos, di una frase corta cada vez, enseña cada cifra por escrito y manda un resumen escrito el mismo día. Para las arras, el comprador necesita su propio abogado; en la notaría, una persona que interprete.

¿El comprador tiene que instalar una app?

No. Abre un enlace en el navegador del móvil y elige idioma, sin cuenta ni instalar nada. Durante la visita necesita datos móviles o wifi.

¿Y si no hay cobertura dentro de la vivienda?

Prueba el recorrido antes de que llegue el comprador. Getix Translate necesita conexión, así que donde no hay ninguna señal usa el wifi de la vivienda con permiso del propietario. Donde la señal solo es débil, quédate en dos idiomas o pasa a Pocket Translate en tu móvil: mantienes pulsado un botón mientras hablas, y se recupera tras cortes breves.

¿Puedo usar subtítulos en directo en la notaría o para firmar las arras?

No. Los subtítulos en directo ayudan a seguir la conversación en visitas y reuniones. En la notaría, cuando el notario no puede explicar la escritura en el idioma del comprador, el Reglamento Notarial prevé un intérprete elegido por el comprador, que también firma la escritura. El contrato de arras debe explicárselo al comprador su propio abogado.

Fuentes

• Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, segundo trimestre de 2026: parte de las compras de vivienda de extranjeros en Alicante y en España, y nacionalidades de los compradores extranjeros. Comprobado el 1 de noviembre de 2026.
• Agència Tributària Valenciana, preguntas sobre ITP y AJD: qué impuesto paga la vivienda usada y la nueva. Comprobado el 1 de noviembre de 2026.
• Real Decreto 390/2021, certificación energética, artículo 17: la calificación en los anuncios y el certificado adjunto al contrato de venta. Comprobado el 1 de noviembre de 2026.
• Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios y Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores: tarifas oficiales de la escritura y la inscripción. Comprobado el 1 de noviembre de 2026.
• Reglamento Notarial, artículo 150: el intérprete en la notaría. Comprobado el 1 de noviembre de 2026.
• Código Civil, artículo 1454: las arras en la compraventa. Comprobado el 1 de noviembre de 2026.
• Ayuda de Google Traductor: Traducción instantánea: idiomas y modos de conversación. Comprobado el 1 de noviembre de 2026.
• Apple, disponibilidad de funciones de iOS: idiomas de la traducción en tiempo real con AirPods. Comprobado el 1 de noviembre de 2026.